ГлавнаяДокументыОтчёты правленияО Т Ч Е Т Правления ТСЖ "Щукино" о деятельности в 2016 году
banner.png

О Т Ч Е Т Правления ТСЖ "Щукино" о деятельности в 2016 году

Годовой отчет о деятельности правления ТСЖ «Щукино»  в 2016 году

  1. Содержание общего имущества (ОИ).
    1. В плановом порядке осуществлялось содержание ОИ – уборка, вывоз бытовых отходов, ремонт инженерного оборудования, замена ламп.
    2. В период с 27.04.2016 по 29.04.2016 осуществлялась проверка ТСЖ со стороны МЧС. Эта проверка проводилась по плану прокуратуры по линии ПБ, ГО и ЧС. В целях успешного прохождения проверки Председатель Правления и Управляющий прошли обучение по курсу «Пожарной безопасности» для руководителей, а Управляющий дополнительно - по курсу ГО и ЧС.
                В доме имеются множественные нарушения правил пожарной безопасности, но благодаря правильной работе правления удалось обойтись штрафом, наложенным на физлицо – председателя правления, а не на юрлицо, что было бы в 10 раз больше.

              По рекомендации проверяющих перезаключен договор на обслуживание системы дымоудаления и противопожарной автоматики (ДУ и ППА). Возражений у правления не возникло, т.к.это напрашивалось давно - система ДУ и ППА при проверке оказалась работоспособной только в 1 подъезде. Во 2-м и 3-м подъездах система не сработала.

        Повторная проверка после устранения неисправности также не была успешной. На данный момент работоспособность системы ДУ и ППА полностью восстановлена, также восстановлена работоспособность 14 неисправных клапанов дымоудаления, устранены ложные срабатывания, приводящие к частому включению мощных вентиляторов и остановке лифтов.

  1.       Выполнено комплексное обследование состояния всех пожарных шкафов на предмет оснащенности их пожарными шлангами, состояния пожарных стояков, исправности гидрантов, захламленности пожарных шкафов.

Картина предстала печальная. В нашем доме пожарные стояки одновременно выполняют роль системы холодного водоснабжения (ХВС). По ним холодная питьевая вода подается на верхний техэтаж, там стояки объединяются и далее вода распределяется по квартирным стоякам. Обнаружено 7 неработающих стояков, из них 5 были введены в действие сразу, а для ввода в эксплуатацию остальных необходимо заменить две задвижки в подвале здания и на нижнем тех. этаже. Данное мероприятие отложено на май-июнь 2017 года.
На пожарных стояках обнаружено и отремонтировано 42 аварийных отвода. В этих местах в любое время мог произойти разрыв. Пожарный стояк имеет диаметр 80 мм, разрыв такой трубы приводит к серьезному затоплению. Даже если мгновенно стояк перекрыть, то пока из него стечет вода, это все равно будет потоп. По этой причине пожарные стояки должны быть всегда под контролем.

Кроме аварийных отводов, устранен один свищ на стояке и спрямлен стояк на последнем этаже 3-го подъезда.

Заменено 5 неработоспособных пожарных гидрантов, работа по проверке не завершена по причине отсутствия доступа в некоторые межквартирные холлы.

Значительное количество пожарных шлангов старые, они уже окаменели и приобрели коричневый цвет. Все такие шланги подлежат замене. В настоящее время закуплены для замены 60 шлангов. Имеющиеся годные шланги висят в том виде как продавались, т.е.смотаны в бухту для продажи, а не для боевого использования. При подключении таких шлангов они могут запутаться и не выполнят своего предназначения. Таково мнение проверяющих. Шланги после покупки положено перематывать особым образом, только тогда ими можно воспользоваться. Объем работ по перемотке очень большой. Для оптимизации затрат правлением было принято решение о покупке машинки для перемотки шлангов (цена 30 000 руб.), что позволит за дополнительную небольшую доплату осуществлять перемотку шлангов согласно регламента.

Аппарат для перемотки пожарных шлангов ПСР-1.2У заказан.

  1. Текущий ремонт общего имущества – помещения, крыши, стены.
    1. Выполнен ремонт 15 лифтовых холлов во 2-м подъезде. Именно в этом подъезде холлы были в самом плохом состоянии. Во избежание штрафов со стороны Мосжилинспекции ремонт был начат с самых плохих холлов.

Сумма затрат на ремонт холлов 890 000 руб.

  1. Запланирован ремонт 11 холлов в 3-м подъезде и 16 холлов в 1-м подъезде.
  2. Требуется косметический ремонт холла 1-го этажа в 1-м подъезде – растрескалась стена в месте крепления дверей, просели и не закрываются двери (вероятна их замена), требуется устранение трещин, шпаклевка и окраска стен. Целесообразно выполнить этот ремонт после замены грузо-пассажирских лифтов, т.к. будет производится расширение проемов лифтов.
  3. В сентябре 2016 года выполнены работы по устранению протечек кровли над Сбербанком. В ходе ремонта был также переустроен пол под навесом с перспективой на будущее обустройство в этом месте нежилого помещения.

Сумма затрат составила 178 787,36 руб. (Смета составлена в ТСН-2001 индексах июля 2016г., получен дисконт в размере 10% на всю смету). Собственник нежилого помещения (1-й этаж пристройки) компенсировал ТСЖ за этот ремонт 50 000 руб.

  1.      Летом 2016 года правление приняло решение о замене ламп освещения двора на современные и экономичные светодиодные светильники. Одновременно было решено заменить подводящие линии.

Светильники приобретены по цене, которая в два раза меньше рыночной.  Интенсивность освещения двора не слишком заметно изменилась. При этом новые светильники потребляют по 30 Вт вместо 250 Вт, а освещают двор не хуже. Важно и то, что свет ламп перестал бить в окна даже первого жилого этажа.

Особенность светодиодного освещения – из окон двор кажется темным, а на самом деле во дворе все отлично видно.
Сумма затрат составила 29 387,61 руб.

  1. Для замены ламп и светильников в подъездах закуплено 93 светодиодных лампы мощностью 9 Вт и 18 Вт на сумму 17 296 руб. и 152 светодиодных светильника мощностью 20 Вт на сумму 70 559,60 руб.
  2. Выполнены работы по сооружению ограждений на последних этажах     1-го подъезда. Таким образом закрыта возможность выхода на крышу дома в 1-м подъезде, с которой можно перейти на крышу других подъездов. Сумма затрат 49 711,19 руб.
  3. Выполнена замена приводов въездных ворот, заменены сами ворота и калитка. Сумма затрат 47 237 руб.
  4. К общему имуществу напрямую не относится, но тем не менее это касается всех нас. В мае 2016 года ПАК «Тачанка» (гараж) по согласованию с ТСЖ был начат ремонт подпорной стенки гаража со стороны детской площадки.
    В результате подтоплений, продолжавшихся все 25 лет, начиная с постройки дома, стенка наклонилась.

     Это грозило ее падением на детскую площадку с возможными трагическими последствиями.

     Стена гаража также интенсивно текла, коррозировали и разрушались силовые элементы. Следствием могло стать обрушение крыши гаража в этом месте.

     Двор дома является крышей гаража и крышей для других помещений. Мы ездим и ходим по крыше.

ПАК «Тачанка» взяла на себя ремонт аварийных участков, ликвидацию мест хронических протечек воды к силовым конструкциям, на которых держится двор.

В ходе работ был также улучшен внешний вид двора. Собственники 1-го этажа пристройки внесли 250 000 руб. в благоустройство двора.
Полной уверенности в том, что доступ воды к силовым элементам прекращен, нет. Вода все равно поступает в гараж, хотя и в значительно меньшем количестве. Это значит, что силовые элементы остаются в зоне риска.

    Полная ликвидация возможна только путем снятия всего покрытия двора (толщина до 1 метра), тотальной гидроизоляции железобетонных перекрытий и укладки покрытия двора заново.

   Это серьезная и дорогая работа. Но это не проблема гаража, это общая проблема, которую должно решить ТСЖ, возможно, с помощью города.

  1. 10.     В ходе благоустройства двора был отремонтирован сливной колодец, расположенный рядом с въездными воротами. Колодец был узкий, прочистка его была крайне затруднена, через проржавевшие стенки вода текла в гараж и в распределительную трансформаторную подстанцию.
       После запроса ТСЖ в Управу выяснилось, что колодец бесхозный, за него не отвечает ни одна городская служба. Управа предложила нам оказать «помощь» - засыпать колодец. Последствия – огромная невысыхающая лужа у ворот перед входом на детскую площадку, затопление детской площадки, гаража и высоковольтной подстанции.
    Мы отказались от такой «помощи». Был выполнен ремонт колодца. Фактически, он был сделан заново. Теперь можно прочищать сам колодец и выходящую из него сливную трубу. Новый колодец имеет отличную гидроизоляцию со всех сторон и его стенки никогда не прохудятся.

    Последовавшие чуть позже ливневые затопления, которые были по всей Москве, показали правильность и своевременность принятых мер  – не было затопления детской площадки, гаража и подстанции.
    О высоковольтной подстанции следует сказать отдельно. Городская служба, обслуживающая подстанцию (МОЭСК), предъявила претензию ТСЖ о необходимости ремонта помещения подстанции. В этом помещении установлены трансформаторы, которые понижают напряжение с 10 кВ до 380 вольт. Эти трансформаторы питают 80 домов района Щукино, в том числе и наш дом. В стене помещения со стороны детской площадке имеется горизонтальная трещина длиной около 10 метров. Она находится на уровне, который на 2 метра ниже детской площадки. Через эту трещину поступает вода, в помещении подстанции сыро, запах плесени. Это опасно, т.к. напряжение 10 киловольт пробивает искрой воздушную прослойку толщиной  в 1 см.
После запроса ТСЖ в Управу выяснилось, что помещение подстанции, как и колодец, бесхозное. Город должен назначить ответственным за это помещение городскую службу. Данное помещение не является общим имуществом дома и ТСЖ брать на себя содержание этого помещения не может.

  1. 11.  По согласованию с ТСЖ в ходе благоустройства двора было перенесено ограждение двора, что позволило ликвидировать место «отдыха» напротив аптеки. В этом месте постоянно обнаруживались использованные шприцы.

  По требованию ТСЖ ГБУ «Жилищник района Щукино» сделаны «домики» при входе на лестницу. Эти места ранее использовались как столики для выпивки и закуски разной публикой.

 

  1. Текущий ремонт общего имущества – инженерное оборудование
    1. В целях обеспечения независимого функционирования квартирных стояков холодной и горячей воды произведена замена задвижек и отдельных частей водопровода, тем самым решена проблема, связанная с необходимостью отключать весь дом от водоснабжения при мелких ремонтах, а также локальных авариях.

Заменено:

- ДУ100 – 12 шт.
- ДУ80   –   4 шт.
- ДУ150 –   2 шт.
- ДУ25 и ДУ32 - 98 шт.

Общая сумма затрат на ремонт системы водоснабжения составила    148 000 руб.

  1.    В мае 2016 года произошел разрыв пожарного трубопровода в подвале дома по сварному шву. Авария была устранена. В ходе аварийных работ выяснилось, что задвижки на пожарном трубопроводе не работают, воду перекрыть невозможно.

   Кроме того, выяснилось, что задвижки на вводных трубопроводах из города в дом также требуют замены. Немедленно была подана заявка в Мосводоканал по их замене и они были заменены за счет средств Мосводоканала.
  Восстановление работоспособности этих основных задвижек позволяет, в случае необходимости, оперативно отключить всю воду в доме, а не ждать более часа приезда бригады Мосводоканала.

 

  1.   Установлены задвижки на трубопроводы перегретой воды в подвале.
    Это позволило отсечь огромный контур, проходящий по подвалу и обогревающий его бесплатно, т.е. за счет дома.

 

  1. Выявлены множественные неисправности в подвале дома, который фактически является техническим подпольем по документам БТИ. На текущий момент ремонт оборудования в подвале проводится в аварийном режиме, но требуется практически полная его замена.
  2. До настоящего времени в ТСЖ не было схем инженерных коммуникаций, поскольку дом передавался ТСЖ без документации.
    К настоящему времени воссоздана схема водоснабжения. Эта схема изготовлена на компьютере в программе Microsoft Visio. Схема состоит из нескольких слоев, т.к. в один слой она была бы нечитаемой из-за обилия информации на ней. Благодаря этой работе теперь известно во всех деталях где какие трубопроводы, где вентили, когда они заменены, как обозначены.

Ведется работа по составлению аналогичных схем теплоснабжения, водоотведения и электроснабжения.

  1.   Летом 2016 года без привлечения сторонних организаций была произведена диагностика электроснабжения лифтов. Благодаря наличию прибора для определения качества проводки и измерения сопротивления электроизоляции проводов удалось выявить в 1-м подъезде повреждения изоляции  9-ти силовых проводов питания лифтов. Изоляция была повреждена строителями еще на этапе протяжки кабелей в трубах. После интенсивного дождя ливневый водоотвод не справлялся с напором. Часть воды проливалась на пол техэтажа и попадала в колодец с проводами. Срабатывал автомат защиты и лифты останавливались. В течение ряда лет эта проблема не решалась, т.к. непонятны были причины происходящего.  Поврежденные участки силовой проводки заменены, провода проложены по дополнительно установленным металлическим коробам под потолком техэтажа. Сумма материальных затрат составила менее 22 000 руб., а результат несопоставим с затратами – лифты 1 подъезда теперь дождя не боятся.
  2.   Проверены распределительные щитки электропроводки на этажах. В результате было выявлено с помощью дистанционного пирометра (измерителя температуры) и прибора, измеряющего величину тока короткого замыкания подводящих проводов  неисправность рубильников. При включении нагрузки температура контактов в них мгновенно достигала 80 и более градусов, создавалась пожароопасная ситуация.
  3.   Закуплены и заменены 20 шт. 3-х фазных входных автоматов в квартирных щитках.

Проводился контроль состояния остальных щитков. Выявлены многочисленные нарушения Правил устройства электроустановок (ПУЭ) и Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП).

Заменен вышедший из строя общедомовой счетчик учета электроэнергии в одном из двух о входных распределительных устройствах (ВРУ) на сумму 16 900 руб.

  1.   По нескольким обращениям жителей проверены квартирные электрические счетчики. Оказалось, что во всем доме время на счетчиках выставлено неправильно – переход на льготный ночной тариф происходил на 46 мин. позже. Включая интенсивное электропотребление с 23 часов (стирку, готовку, глажку и т.д.) жители не знали, что расчет идет не по ночному тарифу, а по полупиковому, т.е. более, чем в 3 раза дороже. По требованию ТСЖ Мосэнерго установило правильное время на счетчиках.

 

  1. 10.   Для предотвращения регулярно возникавших заливов тех. этажа при интенсивных дождях сделан дополнительный отвод из ливневого водоотвода в канализацию. Заливы тех. этажа, а также ливневых отводов в подвале прекратились
  2. 11.   Ранее общедомовой узел учета тепловой энергии обслуживался коммерческой структурой за 66 000 руб. в год. Правление отказалось от  услуг этой организации.
  3. 12.   За 2016 год диагностика проблем узла учета и восстановление его работоспособности обошлись в 19 950 руб. Экономия составила 46 000 руб.
      Диагностика выявила, что в узле учета датчики температуры перепутаны между 1 и второй зоной ГВС. Кроме того, узел учета периодически сбоил по причине того, что обратный клапан, который установлен в ИТП  между 1 и 2 зонами ГВС был неисправен. После настойчивых требований правления ТСЖ, специалистами МОЭК была изменена схема подключения бойлера, который греет горячую воду для дома. Эта мера позволила удалить обратный клапан из системы водоснабжения и обеспечить нормальную работу узла учета энергии.

 

  1. Судебная работа по общему имуществу.
    1.   Собственники нежилых помещений для отопления используют наряду с обычными батареями тепловентиляцию. Это отдельная тепловая система. Таких потребителей всего трое: 1-й этаж (Оливье, торговая галлерея), Макдоналдс и Пражечка.

  За последние три года у них накопился долг за тепловентиляцмю в размере 1 355 609 руб. Счетчики тепла на подсистеме вентиляции отсутствовали, но необходимо было определить размер долга каждого потребителя. Правление ТСЖ предложило методику расчета распределения затрат на тепловентиляцию по каждому помещению. Эта методика была принята потребителями тепла и каждый потребитель свою часть задолженность полностью погасил во внесудебном порядке.
Кроме того, собственники помещений за свой счет установили теплосчетчики (ориентировочно по 250 тыс руб. каждый) и теперь расчеты за тепловентиляцию ведутся по счетчикам.
Между ТСЖ и потребителями услуг тепловентиляции подписаны акты разграничения балансовой принадлежности трубопроводов для тепловентиляции. Общая длина трубопроводов составляет 180 метров.  Теперь за состояние трубопроводов и потери тепла в них отвечают потребители, а не ТСЖ.

  По сравнению с 2015 годом расходы ТСЖ на оплату теплопотерь снизились на 75 000 рублей в год.

  1. Взыскана задолженность за 3 года на содержание общего имущества с Полевого В.Г. (собственник помещений «Смешные цены», аптека), взысканы также пени. Всего взыскано 540 000 рублей.
    Взысканы судебные издержки в размере 50000 рублей. Данный собственник все годы игнорировал ТСЖ в принципе. После суда он изменил свое отношение к ТСЖ и сейчас каких-либо проблем во взаимоотношениях нет.
  2.   По письму ТСЖ в апреле 2015 года в Росимущество из подвала дома к       летом 2015 года было изгнано ООО «Стрелец-1» - бар и стриптиз-клуб «Стрелок».
      Этот «Стрелок» оккупировал весь подвал на том основании, что подвал является собственностью Российской федерации, т.е. федеральной собственностью. Росимущество, как уполномоченный федеральный орган, передало этот подвал в хозяйственное ведение ФГУП «ФТ-Центр», а тот сдал подвал в аренду «Стрелку».
    «Стрелок» оплачивал содержание ОИ и коммунальные услуги вместо собственника. Это уже само по себе является нарушением финансовой дисциплины, т.к. эти платежи должны поступать не от арендатора, а от собственника помещения. Получение оплата от «Стрелка» требовало от ТСЖ всегда больших усилий, задержки по оплате доходили до полугода. ФТ-центр на письма ТСЖ не реагировал или отписывался. За весь 2014 год «Стрелок» оплатил только 2 месяца. Задолженность повисла на ФТ-Центре, который не погасил долг арендатора и не платит сам по настоящее время. «Стрелок» не подпускал к подвалу ТСЖ. Почти все коммуникации закрыты декоративными потолками. Схемы коммуникаций подвала нет, состояние коммуникаций неизвестно. ТСЖ предприняло меры по восполнению этого пробела.

Правлению удалось добиться от ФТ-Центра вывоза хлама из подвала. Состояние подвала было ужасным, доступ к коммуникациям невозможен. Сейчас положение значительно лучше.

  1.   Также выяснилось, что далеко не весь подвал, в котором хозяйничал «Стрелок», принадлежит Росимуществу. Часть помещений является общим имуществом и эти помещения должны использоваться в интересах дома.
      В частности, в подвале обнаружена базовая станция Билайн, которая платила аренду «Стрелку». Сейчас она платит аренду ТСЖ  - за 2016 год сумма аренды составила 99 960 руб.
  2.   ТСЖ подан иск к Росимуществу по признанию помещений подвала, находящихся в федеральной собственности, общим имуществом дома. Несмотря на представленные исчерпывающие доказательства, Хорошевский районный суд в иске отказал. Надо двигаться по судебным инстанциям дальше и добиваться признания всех помещений подвала нашим общим имуществом. Для дома это очень важно.
  3.   Подан иск к ФТ-Центр по оплате задолженности по капремонту на сумму 537 474 рублей. Иск удовлетворен. Следующий этап – получить эти деньги на счет ТСЖ.
  4.   Подан иск к ФТ-Центр по оплате содержания общего имущества на сумму 1 986 324 руб. В марте будет принято решение арбитражным судом в пользу ТСЖ. Юристы, услугами которых ТСЖ пользуется, имеют большой опыт в подобных судебных исках.
  5.   Подан иск к ФТ-Центр по оплате коммунальных платежей на            сумму 1 609 000 рублей.
  6.   Предъявлены счета ФТ-Центр на сумму 637 751 руб. по оплате ОИ и капремонта за период с сентября 2016 по февраль 2017. При неоплате долг должен быть взыскан по суду.
  7. 10.   ТСЖ участвует в иске Минобороны к ООО «Юрбизнеспартнер» по клубной части дома. Уголовным судом Симоновского районного суда Москвы в 2014 году вынесен приговор, в котором указано, что у Минобороны преступным путем были отторгнуты помещения клубной части. Рыкову А.А. стоило больших трудов добиться доведения уголовного дела до приговора. Нынешний собственник считает себя добросовестным приобретателем, который не имеет отношения к преступлению.
      Тем не менее, суд Московского округа признал правоту Минобороны и не согласился с добросовестностью приобретения этого помещения.

  Вновь избранному правлению ТСЖ следует держать руку на пульсе, отслеживать состояние дел и быть готовым направить Министру обороны письмо от жителей дома с просьбой передать помещения клубной части жителям во внесудебном порядке.
Тем более, что ст. 36 ЖК РФ указывает, что общим имуществом являются «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».
Экспликация БТИ по клубной части относит эти помещения к культурно-просветительским. Кроме того, по проекту дома эти помещения также предназначались для социально-бытовых потребностей жителей.

  1. 11.  В мае 2016 года окончательно стало ясно, что помещение, расположенное в конце коридора домоуправления, является общим имуществом дома. Это помещение площадью 47 кв.м. занимал один проходимец, бывший полковник МВД по фамилии Червяков. Документов на аренду помещения у него не было с 2005 года, но он морочил голову Рыкову А.А., участвовал в судах против ТСЖ, воровал электричество у дома, незаконно сдавал помещение в субаренду.
    Последние три года этот Червяков не показывался здесь. Летом 2016 года он предъявил председателю правления ТСЖ претензию, что в помещении горит свет и находятся рабочие, стал угрожать статьями уголовного кодекса, обещал посадить, написал заявление начальнику ОВД, требовал расследования. Расследование было проведено, признаков преступления не установлено. Также Червяков написал жалобу в территориальное управление Росимущества по Москве.

Председателю правления пришлось нелюбезно выпроводить этого деятеля восвояси. С тех пор он здесь не показывается.

На запрос ТСЖ к Территориальному управлению Росимущества по г. Москве о наличии помещений по нашему адресу в базе данных Управления получен ответ, что такие помещения отсутствуют.

  1. Коммерческая деятельность.
    1. За аренду стен и крыши для размещения рекламно-информационных конструкций на банковский счет ТСЖ поступило в 2016 году 3 700 000 руб. Это на 1 330 000 рублей больше, чем в 2015 году.
    2. Перезаключен договор с обслуживающей дом организацией. Сокращены расходы на содержание ОИ (при неизменном объему услуг) на 684 000 руб. в год. Для сравнения - эта экономия превышает зарплату председателя правления и, тем более, зарплату управляющего, который начал свою деятельность с анализа договоров ТСЖ и их оптимизации.
       
    3. Финансовые результаты.
      1. Дополнительный доход по аренде                                         1 330 000 руб.
      2. Возврат долга нежилыми помещениями по оплате
        тепловентиляции                                                                  1 355 000 руб.
      3. Экономия на обслуживании дома ООО «Профит-групп»     684 000 руб.
      4. Экономия на обслуживании узла учета                                     46 000 руб.
      5. После установки счетчиков учета тепловентиляции экономия на теплопотерях по сравнению с 2015 годом составила             75 000 руб.

ВСЕГО:                                                                                           3 490 000 руб.

 

В дополнение к смете за 2016 г. из полученных средств произведены расходы:
1. Оплата тепла на общедомовые нужды (не заложено в
смету)                                                                                      1 156 000 руб.
2. Общедомовой расход горячей воды (не заложен в
смету)                                                                                         186 000 руб.
3.  Ремонт 15 лифтовых холлов                                                890 000 руб.
4.  Ремонт электрооборудования                                                117 000 руб.
5.  Ремонт системы водоснабжения
и отведения                                                                                197 000 руб.

  1. Ремонт кровли на сумму                                                      179 000 руб.
    ВСЕГО:                                                                               2 725 000 руб.

 

                                                                                 

 

  1. Задачи нового правления на 2017-2019 гг.
    1. Вести судебная работу по восстановлению статуса общего имущества для подвала и клубной части дома.
    2. Выполнить замену лифтов.
    3. Выполнить ремонт крыши.
    4. Провести ревизию и выполнить профилактический ремонт квартирных стояков ГВС и ХВС.
    5. Привести в полный порядок пожарные шкафы, обеспечить 100% комплектность дома пожарными шлангами, выполнить перекатку шлангов для приведения их в боеготовое состояние, освободить проходы на пожарные лестницы.
    6. Заменить все неисправные задвижки в подвале дома (ориентировочная сумма 80 000 руб.). При необходимости замены труб сумма затрат может увеличиться многократно.
    7. Разработать и утвердить общим голосованием Положение по безопасности, которое должно включать в себя положение по пропускному режиму, а также правила и порядок ремонта в квартирах.
    8. Подготовить общее имущество (подвал) к сдаче в аренду, при необходимости произвести переустройство помещений.
    9. Завершить ремонт лифтовых холлов.
    10. 10.   Заменить светильники в межквартирных холлах на светодиодные.

В лифтовых холлах днем работает по 1 светильнику, а в межквартирных холлах светильники работают круглосуточно. Реально потребляемая мощность – это не мощность ламп, а мощность светильников, что почти в 2 раза больше.
Например, измеренная потребляемая мощность светильника с люминесцентной лампой мощностью 36 Вт составляет почти 90 вт.
На одном этаже таких светильников 8, итого 560 Вт потребляется круглосуточно, по дому таких потребителей 60, итого потребляется 33 кВт-ч. в день.

Светодиодные светильники позволят сократить потребление в 2,5 раза, что позволит существенно сократить расходы на освещение.

  1. 11.   Провести обследование фасадов дома на предмет отслоения внешней отделки, выполнить ремонт аварийных участков.
  2. 12.   Подготовить предложения по ремонту двора. Двор является крышей гаража и других помещений. Под асфальтом вода, силовые конструкции, на которых держится двор, находятся в зоне риска, их состояние неизвестно. По информации собственников 1 этажа пристройки одна опора искривилась в следствие коррозии металла, рядом поставили еще одну опору. Вода течет в гараж непрерывно. Для автомобилей это безопасно (если не обвалится потолок), но для двора представляет большую опасность.
  3. 13.   В настоящее время сайт ТСЖ и размещение информации на сайде «Дома Москвы» ведется председателем правления ТСЖ лично, без дополнительных затрат на эту работу.
    Размещение информации на сайте «Дома Москвы» контролируется Мосжилинспекцией, ТСЖ обязано это делать.
    Для справки: число показателей, которые необходимо вводить более 500.

      С июля 2017 года во исполнение Закона 209-ФЗ от 21.07.2014 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ)» ТСЖ должно быть зарегистрировано в ГИС ЖКХ и вести информации в этой системе. Для этого должен быть получен ключ электронной цифровой подписи (ЭЦП). Ежегодная плата за ЭЦП от 3400 руб. до 15 000 руб. в год. Чиновники придумали ГИС ЖКХ, которая крайне дорого обходится бюджету страны. При этом не своими руками хотят загнать туда огромный объем данных. Кто будет эти данные анализировать и для чего – понять трудно. Объем работы по вводу и сопровождению данных в ГИС ЖКХ не сопоставим с сайтом «Дома Москвы». Чтобы выполнить все требования, надо всю работу бросить и заниматься только этим. Во избежание больших штрафов заполнять ГИС ЖКХ необходимо. Для этого надо привлекать человека и оплачивать его работу.

В бюджет ТСЖ заложены затраты на эти работы в размере 10 000 руб. в месяц.

  1. В доме происходят регулярные разрывы стояков водоснабжения в квартирах, что свидетельствуют о плохом состоянии стояков. Квартирные стояки не могут быть в лучшем состоянии, чем пожарные стояки. Кроме того, квартирных стояков в несколько раз больше, чем пожарных, значит во столько же раз больше вероятность аварийных участков в них.
    Стояки являются общим имуществом, за них отвечает ТСЖ.
    Но как может отвечать ТСЖ, если к стоякам доступ перекрыт?
    Стояки закрыты коробами, которые были возведены либо строителями, либо жителями при ремонтах квартир. Закрытые стояки не позволяют проводить их ревизию Так и живем от протечки к протечке.
    Всем жителям необходимо вручить предписания о необходимости предоставить полный открытый доступ к стоякам. Тот, кто этого не сделает, будет отвечать за ущерб, причиненный затоплением. В итоге, короб все равно придется сломать для выполнения ремонта стояка, но ущерб придется оплатить.
                По правилам содержания общего имущества осмотр стояков должен осуществляться регулярно, но не чаще 1 раза в квартал.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 собственник помещения обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Такова правовая основа требований ТСЖ о предоставлении открытого доступа к стоякам.

Разрыв стояка происходит не мгновенно. Обычно, сначала возникает небольшой свищ, видна коррозия и ржавые потеки. Затем в этом месте происходит разрыв. Для предотвращения залива достаточно вовремя увидеть и отремонтировать аварийный участок. Практически во всех квартирах жителям придется установить съемные панели для обеспечения доступа к стоякам от пола до потолка.
Это будет не напрасная работа, в том числе и потому, что для замены стояков это все равно пришлось бы сделать.

  1.  Еще одна беда присутствует с момента постройки дома. Практически во всех квартирах стояки холодной воды заглушены в квартирах 1 этажа. Это значит, что для проведения ремонтных работ на стояке сливать воду со стояка надо в квартире ниже, т.е. через водосчетчик этой квартиры. Это не всегда возможно и это неправильно. Стояки ХВС необходимо продлить в нижний техэтаж, поэтому квартиры 1 этажа должны озаботиться предоставлением доступа к стоякам в первую очередь.
  2.  Распоряжением Правительства Москвы от 26 июля 2016 года № 362-РП право города Москвы на помещение ИТП прекращено, это помещение передано собственникам помещений дома как общее имущество.
    За это помещение теперь должно отвечать ТСЖ, хотя в нем находится оборудование теплового узла, которое на балансе ТСЖ не находится.
    Разница между тарифом, по которому тепло отпускается жителям от МОЭК и тарифом, по которому это тепло может приобретать ТСЖ, если оно самостоятельно обслуживает ИТП, составляет 532 рубля за гигакалорию.
    Для дома за год это составляет примерно 2 800 000 рублей.
    Правлению необходимо проработать непростой вопрос об экономической целесообразности изъятии у МОЭК теплового узла и перехода на другой тариф оплаты за тепловую энергию при самостоятельном обслуживании ИТП.